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世茂房地产:入粤九年,三阶段,四转变丨房企湾区揭秘第8期

日期:2019-11-23 15:20:36      

       2019年1-8月,世茂房地产实现合约销售金额1419亿元,同比增长41%,完成全年2100亿销售目标的67.6%,实现销售面积789万平方米,同比增长30%。全年可售货值超过4000亿,按53%的去化率保守估算,世茂仍可完成全年销售目标。   图:2012-2019.1-8世茂房地产销售金额(亿元) 数据来源:企业年报,亿翰研究          根据世茂房地产半年报数据,截止2019年6月30日,世茂房地产拥有土储货值约10500亿元,其中,粤港澳大湾区的土储货值为2600亿元,占比24.8%,仅次于长三角2850亿元。粤港澳大湾区将成为世茂未来业绩增长的有力支撑点。   图:截止2019H1世茂房地产土储货值区域分布情况 数据来源:企业年报,亿翰研究              回顾世茂在大湾区的布局,可分为3个阶段:        2010-2013年:合作切入,聚焦广深        2014-2016年:战略调整,布局放缓        2017年至今:并购发力,全域纵深          2010-2013年:合作切入,聚焦广深          世茂于2010年正式进驻湾区市场,属于较早布局大湾区的外来房企。由于湾区核心城市资源稀缺,房企拿地困难,世茂多选择以合作的方式切入市场,2010-2013年世茂在大湾区共布局了4个项目:          第一个项目—惠州富茂海滨城:2010年5月,世茂联手富力,合作开发惠州富茂海滨城项目,首次进驻惠州,项目已于2011年12月开盘销售。          第二个项目—广州亚运城:2010年6月,通过入股广州亚运城项目20%的权益,与富力、碧桂园、雅居乐、中信五家品牌房企联合开发亚运城项目,首进广州。2016年富力退出,目前仅有世茂、碧桂园、雅居乐和中海四家房企持股,其中碧桂园与世茂各自持股26.67%,属于项目控股方。          第三个项目—广州汇金中心:2013年7月,世茂与华润、合景泰富联合打造广州的新地标汇金中心。项目位于广州市天河区,高达320米,世茂占项目总权益的33%。          第四个项目—深圳世茂前海中心:2013年11月,通过招拍挂的方式,进入深圳,打造世茂前海中心地标性项目。项目位于深圳市南山区,项目总高度达300米,属于前海片区第一高楼,其中世茂自持项目总建面的70%。   表:2010-2013年世茂房地产大湾区新增项目明细 数据来源:企业年报,亿翰研究            2014-2016年:战略调整,布局放缓          2014年之前,世茂房地产的销售规模增速基本与市场行情保持一致,但2014-2016年间,由于其战略调整,开始重点关注利润、回款和质量,规模退居其次,其销售额经历了近3年的放缓。销售放缓,投资也相对谨慎,拿地力度明显放缓。世茂对于大湾区的布局,也近乎停滞。   图:世茂房地产2013-2019H1新增土储建面(万㎡) 数据来源:企业年报,亿翰研究            2017年至今:并购发力,全域纵深          2017年以来,公司投资策略做出调整,在布局一二线的同时,开始关注一二线城市周边可承接核心需求外溢的三四线城市,三四线市场的东风也推动了去库存的顺利进行,世茂销售业绩迎来了爆发式增长。2017年世茂的销售额突破千亿,2018年继续保持奋起直追的势头,全年销售额1762亿,同比大幅增长76%,超额完成了全年1400亿元的销售目标。          销售快速增长的同时,世茂补仓的意愿明显增强,在大湾区也开启了新一轮的扩张。世茂在大湾区的布局同时发生了四大转变。   表:2017-2019.6世茂房地产大湾区新增项目明细 数据来源:企业年报,亿翰研究            转变一:两大区域公司同时发力,扩大大湾区布局          除华南区域公司外,世茂海峡也在大湾区发力,世茂海峡原为世茂福建区域公司,集团授权可实现跨区域拿地。两大区域公司同时发力,助力世茂在大湾区的战略布局。2017年-2019上半年,世茂在大湾区共获得16宗地块,总投资金额超400亿。除广州、深圳、惠州外,又新进入了佛山、肇庆、茂名3个城市,大湾区布局进一步被打开。            转变二:从聚焦广深到纵深大湾区          世茂早年在大湾区的布局主要聚焦在一线城市广深的核心价值地段,但随着核心城市区域地价高企,土地获取难度较大,且随着大湾区规划、广佛同城等政策利好,世茂拿地区域开始向周围城市延伸。          2017年5-6月,世茂通过招拍挂市场获得佛山三宗综合地块,目前均已顺利开盘;          2018年3月,世茂通过收购惠东县沣盛帝景贸易有限公司获得惠州惠东青雲地块,该地块后被打造成世茂望锦花园项目,并于2018年12月顺利开盘销售;          2019年3月,世茂以3.4亿元竞得茂名电白区高地一住宅地块,首进茂名;          2019年4-5月,世茂通过招拍挂市场获得肇庆四会两宗商住地块,成功打进肇庆。            转变三:住宅项目增多,但商办项目也仍在坚持          世茂在打造精品商业方面具有较为成熟的经验,2010-2013年,世茂在大湾区的布局主要以商办产品为主,但商办项目业绩贡献较薄弱。2017年以来,世茂在大湾区住宅项目明显增多,但对商办项目的打造也从未放弃。          2016年凭借商办经验与政府签署合作协议,积极参与深圳深港国际中心,深港国际创新合作项目等项目的开发建设。          2017年12月,世茂以底价240亿元,获得深圳龙岗大运新城核心商务区地块,成为深圳排名第二的总价地块,该地块将建设一栋700米高的超高层建筑,成为深圳的新地标。          2018年,世茂又以11.2亿元底价竞得深圳坪山中心商住地块,打造世茂广场。          纵观世茂在深圳的布局,更多的体现其战略性。2017年,深圳城市建设规划确定将龙岗—坪山中心发展作为东部发展的主轴,大运新城也被定位为深圳拓展粤港澳大湾区的腹地、辐射东北的桥头堡。            转变四:拿地方式从以招拍挂为主转向以收并购为主          在2018年业绩发布会上,许世坛就直言,今年会是收并购大年。一季度,世茂就完成了1000亿元的项目收并购。今年上半年,世茂房地产新增土地储备1412万平方米,按金额来看,通过收并购方式取得的新增土地储备占比约60%,较2018年提升了37个百分点。3月以来,相继收购了泰禾、粤泰、万通等旗下项目。          2019年5月,世茂通过收购泰禾项目公司股权,获得泰禾广州院子、佛山院子两个项目;          2019年6月,世茂通过收购粤泰公司股权,获得广州天鹅湖二期项目、广州嘉盛项目、深圳龙岗横岗项目。收并购助力世茂在大湾区的布局快速打开。            世茂进军大湾区市场近10年,中间扩张虽出现短暂放缓,但2017年以来,在收并购的助力下,大湾区布局被迅速打开。世茂布局大湾区的步伐仍在继续,未来让我们拭目以待。            往期回顾:          房企湾区揭秘第1期丨从一家房企中报看过江龙的大湾区布局策略          房企湾区揭秘第2期丨一城22盘,新力“惠州模式”揭秘          房企湾区揭秘第3期丨蓝光发展:外围蓄力,核心难入          房企湾区揭秘第4期丨旭辉:合作之王的湾区破局路径          房企湾区揭秘第5期 | 新城控股:入粤三年,基础奠定,未来可期          房企湾区揭秘第6期丨融创中国:“准狠快”,湾区过江龙之首的三大成长秘诀          房企湾区揭秘第7期丨中国奥园:广东大本营之外的粮仓如何分布     声明:本文观点仅代表作者观点 版权归亿翰智库华南分院所有   未经授权请勿随意转载 如需转载请联系后台或在此文后留言   转载时请注明出处:亿翰智库华南分院   感谢配合!