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这个投资500亿的超级项目!从建筑设计到赢利模式,都颠覆了我的认知

日期:2019-11-23 15:17:33      

       明源君今天要说的是一个超级项目,它的“超级”体现在3个方面:          1、投资额巨大。        项目位于一线城市深圳,据说是深圳龙岗区核心区域面积最大的净地,光买地就花了 240 亿,整体开发投资额预计会高达500亿,相当于一个中型房企一年的销售额。        2、计划开发周期长。        项目从拿地开始,要持续开发5-10年。        3、自持比例极高。        整个项目没有住宅,可售面积仅为18%,还有60%是城市配套,全部由开发商投资和后续运营。          地产人看完上面这3点,都会明白这个项目的难度:          首先,这个项目对房企的资金实力提出了极高要求。上面3点每一点都需要持续、庞大的资金支持。               其次,这个项目对房企的运营能力提出了极高要求。因为这种模式的本质是城市运营,也就是把区域逐渐运营旺,中间陆续获益。        第三,这个项目对设计理念有极高的要求。因为项目开发周期特别长,所以所有设计必须面向未来。          之前很多地产人都认为,这种超级项目,只能由政府统筹,或者退一步说,更适合华润、金茂这些天赋异禀的央企,民企很难做好。        但是明源君今天要说的这个项目,恰恰是一家民企----世茂,重金投入所做。这个项目就是世茂深港国际中心。这个项目不仅是世茂目前投资规模最大、设计规格最高的项目,而且还将是一个完全靠运营盈利的项目。          做这样的超级项目,世茂信心何来?项目对资金实力、运营能力、设计理念都有超常要求,世茂如何做到?          日前,明源君通过特殊渠道,拿到了这个项目的一些核心材料,并在其中找到了一些问题的答案。下面,明源君先来说说,这个项目如何做面向未来的设计……   1.大湾区的超级综合体    顶级配置长啥样?            其实对于世茂来说,一直以来都有很多超常规的设计。          例如,近10个核心一二线城市的地标级超高层建筑,目前在建及建成的“200米”高楼就有12座。去年开业的深坑酒店,更是下探地平线以下88米,成为去年最有话题性的前卫建筑。          2017年,同样是落地深圳的另一个项目,深圳世茂前海中心,也是打造了全球首例的45°双旋转摩天大楼。              图片:深坑酒店实景及深圳世茂前海中心效果图          可以说,世茂原本在空间上和建筑形态上就有追求创新的传统,而这个项目,作为世茂内部按照最高规格定位的战略级项目,在规划上标准更高。          1、城市封面级的高塔          世茂一直擅长建超高层,例如之前的上海世茂广场,是上海浦西第一高楼。广州世茂汇金中心,是广州金融城第一高楼;厦门世茂海峡大厦,是海峡西岸最高双子塔楼,但深圳世茂深港国际中心中规划的高塔,是世茂到目前为止开发过的最高建筑,也注定会成为刷新全国超高层格局的新作品。              在高塔顶部,会打造超越迪拜帆船酒店的全球国际云端奢华酒店,将引入丽思卡尔顿、瑰丽或同等级国际顶级奢华酒店品牌,并拥有世界级的超高环形无边泳池和1500㎡超大宴会厅。          在建筑设计上,整座高塔外立面97%都是平板幕墙,配合灯光系统,让整个建筑成为一个屏幕,能够最大程度彰显一个超高层建筑的标志性。          同时在安全性能方面,也充分考虑了深圳强台风区域的抗风和抗震功能。整体采用“核心筒-外伸臂桁架-巨柱”框架,高塔顶部的镂空设计和整个建筑的体型,在追求形态美感的同时,也都充分考虑了台风天气的抗御能力。能够兼顾使用率、功能性和昭示性。                而且,这座高塔还规划将超高层的阻尼减震器打造成了观光空间。在高空,除了能够体验到最极致的景观,还打造了一个能够和超高层建筑交互的体验空间,让身处其中的人能感受到建筑的律动和生命力。                2、四维超级商业,为未来而设计的商业形态          世茂深港国际中心引入了世茂最顶级的商业产品线——世茂国际中心,整个项目立足于未来十年的商业形态,完全跳脱目前的商业设计思路,设计了大量的沉浸式科技体验,让整个商业呈现出很强的未来感。          首先是公园式商业,深港国际中心的商业采用“街区+MALL”的形式,将室外步道、空中连廊和超塔的景观连接起来,采用多首层设计,形成漫游式的商业动线。              在商业中央,设计了螺旋下沉式中央景观,连接景观大道和高架景观公园,将商业和景观完全融合。并且首次在深圳引入了泰国ICON SIAM式云涧山谷式商业设计,室内的花园和瀑布,将商业变成景点。              为了增加科技感和未来体验,项目商业中目前还规划了全景天环、雾幕秀等体验式想象空间,并且会结合最新的VR、AR等前沿科技,引入顶级的合作方,创造内嵌式的沉浸式科技乐园。打造一个强体验的未来商业。          3、自建超级公建配套(以及周边公建立面改造),彻底改变城市面貌和区域属性          最特别的是,在这个项目中,有60%的公建配套,包括展览中心、企业创投孵化器、演艺中心、图书馆、美术馆,和国际学校,并且所有这些业态都是完全按照市场化的逻辑在规划,未来也规划会全部由世茂来自持运营。              最特别的是,这个项目不仅在自己的红线内,以最高规格去定位和设计,甚至还承包了项目周边,辐射整个大运新城核心区域的市容改建工作。项目周边的公建,世茂都会参与建筑立面的重新设计和翻新,让整个核心区域的建筑呈现出统一的风格,让区域整体升级。          可以说,世茂不是在盖楼,而是在造城。不仅要扮演开发商的角色,而且还要重建整个区域的形象,这和一般项目开发是完全不同的商业逻辑。     2.大手笔投资背后的商业逻辑    投资未来、和政府一起创业          之前明源君给大家分析过,中国2016年城市化率是57.35%,相当于美国的1940年,相当于日本的1955年。按照最近5年每年1.2%的速度,至少还有14年,才能达到74%的临界点,结束房地产的高速增长期。          根据这个,我们可以得出两个结论:          1、在未来很长的一段时间,城市和城市群发展将一直是房地产的根本逻辑。        2、随着城镇化速度的放缓,城市发展会很快过渡到从量到质的转变,从过去重住宅、轻配套、缺产业的摊大饼式外扩,转向城市资源的增值和能量密度的升级。          在这个过程中,开发商只要是跟随城市的发展方向,就有赚钱的机会。          大道至简,世茂其实就是坚信这个逻辑,并且做到极致。          1、城市运营,看重时空中的变量,提前布局大湾区          其实从世茂过去的开发逻辑来看,就是提前布局,享受红利,每一步都是紧跟政府的思路,非常果断坚决。例如,1990年北京借助亚运会东风大发展,世茂就提前布局;2000年浦东打造亚洲金融中心,很多开发商从客户角度出发,还在犹豫的时候,世茂也是提前布局。          现在看来的前瞻性,其实就是对城市发展的逻辑,和政府意志的绝对信任。而2017年粤港澳大湾区被提升到国家级战略高度,世茂就提前很多房企1、2年进驻了深圳发展速度最快的两大板块,前海和大运新城。2019年2月,中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》,深港国际中心项目几乎所有的规划都是根据《纲要》来落地,例如深港交流中心的定位。          世茂的哲学是,对土地价值的判断,要看重时空当中的变量。当年“宁要浦西一张床,不要浦东一张床”到现在浦东的价值爆发,带来变化的就是时间这个变量。时空变量其实就是城市运营的思维。          而世茂对大湾区未来的判断是,值得十年磨一剑。深港国际中心这个项目,自持运营的资产增值和运营收益,一定会比修楼卖楼更大,而且可持续。          2、和政府一起创业,做城市的合伙人,才能充分分享城市红利          看好一项投资,最好的做法就是把自己变成核心股东。城市运营商,很大程度上就是地方政府的合伙人,双方只有目标一致,充分信任和支持,才能产生巨大的合力。          一个区域的崛起,是一项艰难的事业,而世茂要做的,就是和地方政府一起创业。          所以,在世茂深港国际中心这个项目的开发上,世茂的思路就是,始终和龙岗区政府保持同频,将区域政府的愿景和世茂的愿景统一起来。          世茂深港国际中心的接待中心,同时也会作为龙岗区政府招商引资的重要接待场所。世茂和政府一起合力,推动核心区老旧公建的改造,参与建议区域的城市规划。通过合作,对整个大运新城的城市面貌进行全面的升级,对于政府来说,为区域的招商引资提供了很好的城市发展展示样板。而对于开发商来说,是地段的不断升值。          商业是最大的公益。每个城市都需要自己的城市运营商,而开发商通过转型为城市运营商,也可以为整个城市乃至整个社会,做出更大贡献,在商业之上获得更多的成就感。          3、因势利导,充分利用资源          跟着政府走,看起来简单,做到极致却不容易。          世茂深港国际中心从定位阶段开始,就是完全根据《纲要》来落地。例如,支持粤港澳高校合作办学,加强青年之间的交流。而世茂深港国际中心所在的国际大学城,已拟入驻12所国际级高等学府,其中世界100强大学达到4家,香港中文大学的深圳校区也已经开学,未来香港科技大学、香港理工,都会在这里开设分校。          区域本来就有深港融合的基因,而世茂作为一家港企,也有先天的港深资源对接优势。在世茂深港国际中心,配备了1万㎡深港青年合创中心,助力产学研投创的完整产业生态形成。同时世茂也会引入一些香港资源,帮助深圳对接香港、实现港深资源、资本互联互通。能够利用双方的资源优势,将项目的“势”立起来,也成为世茂大手笔投资的底气。          4、培养从存量赚钱的能力,能够应对行业变局          其实这两年,可以发现一个现象。就是,所有有野心的巨头,都已经不再局限于开发,而是越来越多的关注城市运营的战略。          一是因为,随着一二线城市的地价越来越高,单纯的靠拍地修楼卖楼来发展,路已经越来越窄。          例如前天深圳的史上最猛土拍,70多家房企抢5块地,成交总价高达224亿,对于很多房企来说,挤破头高价抢下一块地,也不一定能赚钱。而通过城市运营,能够具备穿越周期的能力,真正掌握自己的命运。          二是进入存量时代,增量规模逐渐见顶。对于大型房企来说,从存量赚钱,以后也不再是一个可选项,而是一个必选项。从商业逻辑上来看,对于巨头来说,持有物业运营,相较一次性开发,虽然赚钱更慢,但是更可持续。          从这个层面来看,世茂深港国际中心,可以看做是一次对未来的战略投资。不能按照普通的开发思维来算账。       3. 做城市运营要有能力和信念      世茂这个项目能成功么?          当然,对于城市运营来说,商业逻辑上,能不能算得过账是一回事,能不能做得到是另外一回事。          每次讲城市运营,明源君都说,城市运营最大的难点,一是在于企业有没有赚慢钱的资金实力和耐心;二是有没有和政府沟通的能力;三是是不是具备长期运营的能力。这三点缺一不可。          除此之外,最难的还是信念。世茂有魄力投资这样一个烧钱的慢项目,可以说是勇气可嘉。而这个项目最终能不能成功,明源君认为,世茂至少有三点优势和把握:          1、对未来绝对的信心          有句名言说得好,悲观者往往正确,乐观者往往成功。          多数人因为看见,所以相信;少数人因为相信,所以看见。投资反应的是对未来的信心,对于一个和中国的城市一起成长起来的房企来说,对未来的信心,其实就是来自于对自己的信心,作为城市的建设者,相信自己的产品会好,区域的发展会好。          这种信心本身就是一种战略资源,会让企业对项目充满使命感。          2、多业态开发运营的经验          相较于很多以住宅开发为主业的房企来说,世茂做城市运营商还有得天独厚的优势,就是丰富的多元化业态的开发和运营经验,包括商业、办公和主题乐园等多种类型。          作为集团的战略重点,世茂商业截至2018年底,已经进入26个城市,拥有48个商业项目,已投资的商业总建筑面积近450万方,已经进入运营阶段的项目EBIDA率(息税折旧及摊销前利润)达到56%!          而且在产品研发方面也已经非常成熟,目前已经拥有了四大商业产品线(世茂国际中心、世茂广场、世茂摩天城、世茂52+)和两大办公产品线(世茂大厦、世茂智汇园Link Park)。          这些多业态的开发和运营经验,让世茂能够具备存量时代最稀缺的运营能力,并且对趋势保持很强的市场敏感度,这也大大增强了项目成功的砝码。          3、城市运营的经验          事实上,在世茂过去近30年的开发经验中,已经有过不少城市运营的案例。这些迥然不同的案例,会带来几个影响。          一是有远见和耐心。人的性格中有一种类型就是推迟享受型,这种人往往有远见,能过为了未来的利益而忍受短暂的压力。企业也是一样,对于急功近利型的房企来说,关注的是每一年的销售额,而对于长期的规划和收益缺乏耐心,这种远见和耐心,自己掌控节奏的定力,是城市运营型开发商的基本功。              二是完善的人才团队,能具备灵活应变的能力。住宅开发可以是标准化的,而每一个城市运营项目都是个性化的。要根据城市的特点,区域的定位,项目的角色,来制定个性化的长期规划方案。这对人的判断能力,团队的完善程度要求很高,对于开发商都是一个不小的挑战。          而一个真正经历过城市运营型项目的完整周期的团队,需要很长时间的培养,这个人才队伍,也会是非常难得的战略资源。          从这些方面来看,世茂的这个“超级项目”,还是很值得期待的。作为粤港澳大湾区的首发系列,之后会和区域一起蜕变成什么形态,也给我们留了很大的想象空间。